تقييم المشاريع تحت الإنشاء: كيف تُحتسب قيمة المشروع قبل اكتماله؟

قد يبدو تحديد قيمة مشروع عقاري لم يكتمل بعد أمرًا مباشرًا: نحدد نسبة الإنجاز، ثم نربطها بالقيمة المتوقعة للمشروع بعد اكتماله.

لكن تقييم المشاريع تحت الإنشاء لا يتم بهذه الطريقة.

فإذا وصل المشروع إلى نسبة إنجاز 50%، فهذا لا يعني بالضرورة أن قيمته الحالية تساوي 50% من قيمته بعد الاكتمال. إذ تتأثر القيمة بمجموعة من العناصر تشمل قيمة الأرض، والأعمال المنجزة، وتكاليف الاستكمال، والمدة المتبقية، والتمويل، ومخاطر التنفيذ، وظروف السوق، والقيمة المتوقعة للمشروع بعد اكتماله.

لذلك يتطلب تقييم المشاريع العقارية قيد التطوير تحليلًا فنيًا وماليًا وسوقيًا متكاملًا للوصول إلى قيمة تعكس حالة المشروع الفعلية في تاريخ التقييم.

ما المقصود بتقييم المشاريع تحت الإنشاء؟

تقييم المشروع تحت الإنشاء هو عملية تقدير قيمة مشروع عقاري لا يزال في إحدى مراحل التطوير أو البناء، وذلك في تاريخ تقييم محدد ووفق غرض وأساس قيمة واضحين.

وقد يشمل ذلك أنواعًا مختلفة من المشاريع، مثل:

• المجمعات السكنية.
• الأبراج السكنية أو التجارية.
• مشاريع الفلل.
• المباني المكتبية.
• المراكز والمجمعات التجارية.
• الفنادق ومشاريع الضيافة.
• المستودعات والمشاريع الصناعية.
• المشاريع متعددة الاستخدامات.
• المشاريع المطورة بغرض البيع أو التأجير.

ولا يقتصر التقييم على تحديد قيمة الأعمال الموجودة في الموقع، بل يهدف إلى الإجابة عن سؤال أكثر دقة:

ما قيمة المشروع اليوم في حالته الحالية، مع الأخذ في الاعتبار ما تم إنجازه وما يزال مطلوبًا لإكماله؟

لماذا لا تكفي نسبة الإنجاز لتحديد قيمة المشروع؟

تُعد نسبة الإنجاز مؤشرًا مهمًا عند تقييم المشروع، لكنها لا تمثل القيمة السوقية بحد ذاتها.

لنفترض وجود مشروعين بلغت نسبة الإنجاز في كل منهما 50%.

قد يقع المشروع الأول في منطقة تشهد طلبًا قويًا، وتكون تكاليف استكماله مستقرة، والتنفيذ فيه يسير وفق الجدول المحدد.

في المقابل، قد يعاني المشروع الثاني من تأخر في التنفيذ، أو ارتفاع متوقع في تكاليف البناء، أو تغير في مستويات الطلب.

رغم تطابق نسبة الإنجاز، قد تكون قيمة المشروعين مختلفة بصورة كبيرة.

ولهذا يجب التمييز بين:

نسبة الإنجاز: مقدار الأعمال التي تم تنفيذها مقارنة بخطة المشروع.

تكلفة الأعمال المنجزة: ما تم إنفاقه أو قيمة الأعمال التي تم تنفيذها حتى تاريخ محدد.

قيمة المشروع: القيمة التي يعكسها الأصل أو المصلحة العقارية في تاريخ التقييم وفق غرض وأساس القيمة المستخدمين.

هذه العناصر مرتبطة ببعضها، لكنها ليست متساوية بالضرورة.

كيف يتم تقييم مشروع عقاري تحت الإنشاء؟

تمر عملية تقييم المشاريع تحت الإنشاء بعدة مراحل مترابطة، ويختلف نطاق العمل بحسب نوع المشروع، وحجمه، ومرحلة التنفيذ، وغرض التقييم، والبيانات المتاحة.

1. تحديد غرض التقييم

تبدأ عملية التقييم بتحديد السبب الذي من أجله يتم طلب التقرير، لأن الغرض يؤثر على نطاق العمل والبيانات المطلوبة وأساس القيمة المستخدم.

وقد يكون التقييم مطلوبًا من أجل:

• الحصول على تمويل.
• بيع المشروع قبل اكتماله.
• دخول مستثمر أو شريك جديد.
• خروج أحد الشركاء.
• تقييم ضمان عقاري.
• إعادة هيكلة استثمار أو مديونية.
• إعداد التقارير أو القوائم المالية.
• دعم قرار استثماري.
• تسوية أو نزاع.
• تحديث قيمة المشروع خلال مراحل التنفيذ.

بعد تحديد الغرض، يتم تحديد تاريخ التقييم ونطاق المهمة والافتراضات المناسبة لها.

2. مراجعة بيانات ومستندات المشروع

يحتاج المقيم إلى تكوين صورة واضحة عن المشروع المخطط له، وما تم تنفيذه منه، وما يزال مطلوبًا لإكماله.

وقد تشمل المستندات والبيانات المطلوبة:

• مستندات الملكية.
• المخططات والتصاميم المعتمدة.
• الرخص والتصاريح ذات العلاقة.
• جداول المساحات والاستخدامات.
• كشوف الكميات.
• عقود المقاولين والاستشاريين.
• الميزانية التقديرية للمشروع.
• الجدول الزمني للتنفيذ.
• تقارير الإنجاز.
• التكاليف الفعلية حتى تاريخ التقييم.
• التكاليف المتوقعة للاستكمال.
• عقود أو حجوزات البيع والتأجير إن وجدت.
• معلومات التمويل عند الحاجة.
• أي تعديلات جوهرية طرأت على المشروع.

كلما كانت البيانات المتاحة دقيقة ومحدثة، ساعد ذلك على تقليل الاعتماد على الافتراضات ورفع جودة التحليل.

3. معاينة المشروع وتحديد الحالة الفعلية

لا ينبغي الاعتماد على نسبة الإنجاز الواردة في التقارير وحدها.

تساعد معاينة المشروع على فهم حالته الفعلية وطبيعة الأعمال التي تم تنفيذها، والتي قد تشمل:

• أعمال الحفر والأساسات.
• الهيكل الإنشائي.
• الواجهات.
• الأنظمة الكهربائية والميكانيكية.
• أعمال التكييف.
• التشطيبات.
• البنية التحتية.
• تنسيق الموقع.
• المرافق والخدمات المشتركة.

وتختلف الأهمية المالية لكل مرحلة؛ لذلك فإن تنفيذ نصف بنود المشروع عدديًا لا يعني بالضرورة إنجاز نصف تكلفته أو تحقيق نصف قيمته.

4. تقدير قيمة المشروع عند الاكتمال

من أهم عناصر التقييم تقدير القيمة التي قد يعكسها المشروع بعد اكتماله وفق ظروف السوق والافتراضات المستخدمة في تاريخ التقييم.

وتختلف طريقة التحليل بحسب طبيعة المشروع.

المشاريع المعدة للبيع

قد يشمل التحليل:

• أسعار بيع العقارات أو الوحدات المماثلة.
• المساحات القابلة للبيع.
• موقع المشروع.
• مستوى وجودة التشطيبات.
• العرض والطلب.
• المنافسة في المنطقة.
• سرعة البيع المتوقعة.
• طبيعة المنتج العقاري المستهدف.

المشاريع المعدة للتأجير والاستثمار

قد يركز التحليل بصورة أكبر على:

• الإيجارات السوقية.
• معدلات الإشغال.
• المصروفات التشغيلية.
• صافي الدخل المتوقع.
• معدلات العائد أو الرسملة.
• مستوى المخاطر المرتبط بنوع الأصل وموقعه.

والهدف هو الوصول إلى تقدير مهني للقيمة المحتملة للمشروع بعد اكتماله، باعتبارها أحد المدخلات الرئيسية لتحديد قيمته في مرحلته الحالية.

5. تقدير تكاليف استكمال المشروع

بعد تقدير القيمة عند الاكتمال، يتم تحليل ما لا يزال مطلوبًا للوصول إلى تلك المرحلة.

وقد تشمل تكاليف الاستكمال:

• تكاليف أعمال البناء المتبقية.
• أتعاب المقاولين والاستشاريين.
• تكاليف الإدارة.
• الرسوم النظامية ذات العلاقة.
• مصروفات التسويق.
• تكاليف البيع أو التأجير.
• تكاليف التمويل.
• المصروفات المرتبطة بالفترة المتبقية للتطوير.

ومن المهم هنا التمييز بين التكلفة والقيمة.

فإنفاق 10 ملايين ريال على المشروع لا يعني تلقائيًا أن قيمته السوقية ارتفعت بالمبلغ نفسه.

قد تضيف بعض الأعمال إلى قيمة المشروع أكثر من تكلفتها، بينما قد لا تنعكس بعض المصروفات على القيمة بنفس مقدار ما تم إنفاقه.

ولهذا لا يعتمد التقييم المهني على جمع الفواتير والتكاليف التاريخية فقط، بل على مقدار القيمة التي يعكسها المشروع في السوق.

6. احتساب أثر الوقت والمدة المتبقية

المدة اللازمة لاستكمال المشروع عنصر مهم في عملية التقييم.

فمشروع يحتاج إلى ثلاثة أشهر للوصول إلى الاكتمال يختلف عن مشروع مماثل يحتاج إلى ثلاث سنوات.

كلما امتدت فترة التطوير، زاد تعرض المشروع لعوامل مثل:

• تغير تكاليف البناء.
• تغير أسعار البيع أو الإيجار.
• ارتفاع تكاليف التمويل.
• تغير مستوى الطلب.
• تأخر الإيرادات.
• تغير معدلات العائد.
• زيادة بعض المخاطر التنفيذية.

ولهذا قد تدخل مدة التطوير وجدول التدفقات النقدية والقيمة الزمنية للنقود ضمن التحليل.

7. تحليل مخاطر التطوير

المشروع غير المكتمل يحمل مستوى من المخاطر لا يوجد عادة بالدرجة نفسها في العقار المكتمل والجاهز للاستخدام.

وقد تشمل مخاطر التطوير:

• تجاوز الميزانية.
• تأخر التنفيذ.
• ارتفاع أسعار مواد البناء.
• تغير أسعار العقارات.
• تغير مستويات الطلب.
• صعوبة البيع أو التأجير.
• تعديلات هندسية أو تنظيمية.
• مخاطر التمويل.
• تأخر تحقيق الإيرادات المتوقعة.

ويجب أن يعكس التقييم حجم المخاطر المتبقية والعائد الذي قد يطلبه مشارك في السوق مقابل تحملها.

وغالبًا ما تتغير طبيعة هذه المخاطر كلما تقدم المشروع واقترب من الاكتمال.

ما هي الطريقة المتبقية في تقييم المشاريع تحت الإنشاء؟

تُعد طريقة القيمة المتبقية (Residual Method) من الطرق المهمة المستخدمة في تحليل المشاريع العقارية قيد التطوير.

وتقوم فكرتها بصورة مبسطة على البدء بقيمة المشروع المتوقعة بعد الاكتمال، ثم خصم ما يلزم للوصول إليه.

يمكن توضيح الفكرة على النحو التالي:

قيمة المشروع عند الاكتمال

ناقص:

تكاليف استكمال المشروع

ناقص:

الرسوم والمصاريف وتكاليف التمويل والتسويق

ناقص:

العائد أو الربح المرتبط بمخاطر التطوير

مع مراعاة:

التوقيت والقيمة الزمنية للنقود

=

القيمة المتبقية للمشروع في تاريخ التقييم

هذه المعادلة توضيحية فقط.

في المشاريع الأكبر أو الأكثر تعقيدًا، قد يتطلب التطبيق بناء نموذج تدفقات نقدية يوزع الإيرادات والتكاليف على مراحل زمنية مختلفة، مع استخدام الافتراضات ومعدلات العائد المناسبة.

كما أن نتائج هذه الطريقة قد تكون حساسة للتغير في المدخلات. فتعديل سعر البيع المتوقع، أو تكلفة الإنشاء، أو مدة التطوير، أو معدل العائد قد يؤدي إلى تغير واضح في القيمة الناتجة.

مثال مبسط على تقييم مشروع تحت الإنشاء

لنفترض أن مشروعًا عقاريًا يُتوقع أن تبلغ قيمته بعد اكتماله 100 مليون ريال.

ولا يزال المشروع يحتاج إلى:

• 22 مليون ريال لاستكمال أعمال البناء.
• 3 ملايين ريال لرسوم ومصاريف إضافية.
• 5 ملايين ريال لتكاليف التمويل والتسويق.
• عائد مناسب مقابل المخاطر المرتبطة باستكمال المشروع.

ولنفترض أيضًا أن نسبة الإنجاز الحالية تبلغ 60%.

لا يمكن اعتبار قيمة المشروع 60 مليون ريال لمجرد أنه وصل إلى نسبة إنجاز 60%.

كما لا يمكن اعتبار قيمته الحالية 100 مليون ريال، لأن هذا الرقم يمثل القيمة المتوقعة بعد اكتماله.

يجب أولًا تحليل الالتزامات المتبقية والمدة والمخاطر والتكاليف والتوقيت وظروف السوق قبل الوصول إلى قيمة تعكس حالة المشروع في تاريخ التقييم.

هل يمكن استخدام أسلوب المقارنة لتقييم مشروع تحت الإنشاء؟

يمكن الاستفادة من بيانات السوق والمعاملات المقارنة عندما تتوفر بيانات مناسبة، سواء للمساعدة في تحليل قيمة المشروع في مرحلته الحالية أو لتقدير قيمته بعد الاكتمال.

لكن مقارنة المشاريع تحت الإنشاء تكون عادة أكثر تعقيدًا من مقارنة العقارات المكتملة، بسبب الاختلاف في:

• مرحلة التنفيذ.
• الموقع.
• نوع المشروع.
• موعد التسليم.
• مستوى التشطيبات.
• التكاليف المتبقية.
• حجم المشروع.
• مستوى المخاطر.
• العقود أو المبيعات القائمة.

ولهذا يجب تحليل الفروقات وإجراء التعديلات المناسبة قبل الاعتماد على المقارنة بصورة مباشرة.

ما الفرق بين تقييم مشروع تحت الإنشاء والبيع على الخارطة؟

المصطلحان مرتبطان ببعضهما في بعض الحالات، لكنهما لا يعنيان الشيء نفسه.

المشروع تحت الإنشاء هو مشروع بدأت أعمال تطويره أو بنائه ولم تكتمل بعد.

أما البيع أو التأجير على الخارطة فيرتبط ببيع أو تأجير وحدات أو مشروعات عقارية قبل أو أثناء التطوير ضمن الإطار التنظيمي المخصص لذلك.

وبالتالي، قد يكون المشروع تحت الإنشاء وخاضعًا في الوقت نفسه لمتطلبات البيع أو التأجير على الخارطة، بينما توجد مشاريع تحت الإنشاء لا يتم بيع وحداتها بهذه الطريقة.

وفي المملكة العربية السعودية، تخضع مشروعات البيع والتأجير على الخارطة للمنظومة التنظيمية التي تشرف عليها الهيئة العامة للعقار، لذلك تعد الحالة النظامية للمشروع من البيانات التي يجب فهمها عند إجراء التقييم.

متى تحتاج إلى تقييم مشروع تحت الإنشاء؟

قد تكون الحاجة إلى تقييم المشروع مرتبطة بعدد من القرارات المالية أو الاستثمارية المهمة، مثل:

الحصول على تمويل

لمساعدة الجهة التمويلية على فهم قيمة المشروع الحالية والمخاطر المرتبطة باستكماله.

بيع المشروع قبل اكتماله

لتحديد قيمة المشروع في مرحلته الحالية بدل الاعتماد فقط على التكاليف التي تم إنفاقها أو قيمته المتوقعة مستقبلًا.

دخول أو خروج مستثمر أو شريك

لتوفير أساس مهني يمكن الاستناد إليه عند مناقشة قيمة المشروع أو الحصة محل الصفقة.

إعادة الهيكلة

عندما يحتاج المالك أو المستثمرون أو الجهات التمويلية إلى صورة محدثة عن قيمة الأصل.

إعداد التقارير والقوائم المالية

بحسب الغرض من التقرير والمتطلبات والمعايير المطبقة.

حدوث تغير جوهري في المشروع

مثل توقف التنفيذ، أو ارتفاع تكاليف البناء، أو تعديل المخطط، أو تغير الجدول الزمني، أو حدوث تغير واضح في ظروف السوق.

ما المستندات المطلوبة لتقييم مشروع تحت الإنشاء؟

تختلف المتطلبات بحسب المشروع وغرض التقرير، لكن تجهيز المستندات الأساسية منذ البداية يساعد على تسريع عملية التقييم.

ومن أبرزها:

• مستند الملكية.
• المخططات المعتمدة.
• الرخص والتصاريح.
• جداول المساحات.
• كشف الكميات.
• عقود الإنشاء.
• الجدول الزمني للمشروع.
• تقارير نسبة الإنجاز.
• التكاليف الفعلية حتى تاريخ التقييم.
• تقديرات تكاليف الاستكمال.
• عقود البيع أو التأجير إن وجدت.
• معلومات التمويل ذات العلاقة.
• دراسة الجدوى أو تقارير التقييم السابقة إن توفرت.

ما الفرق بين تقييم المشروع ودراسة الجدوى؟

قد يستخدم التقييم ودراسة الجدوى بعض البيانات المشتركة، لكن الهدف من كل منهما مختلف.

دراسة الجدوى تبحث عادة في مدى جدوى تنفيذ المشروع، والعوائد المتوقعة، والتكاليف، والمخاطر المرتبطة بالاستثمار.

أما التقييم العقاري فيركز على تحديد قيمة الأصل أو المصلحة العقارية في تاريخ محدد وفق غرض وأساس قيمة معينين.

لذلك لا تعد دراسة الجدوى بديلًا عن تقرير التقييم، كما لا يحل تقرير التقييم محل دراسة الجدوى.

الأسئلة الشائعة حول تقييم المشاريع تحت الإنشاء

هل نسبة الإنجاز هي نفسها نسبة قيمة المشروع؟

لا. نسبة الإنجاز توضح مقدار الأعمال المنفذة، بينما تتأثر قيمة المشروع أيضًا بالأرض، وتكاليف الاستكمال، والمدة، والمخاطر، والتمويل، وظروف السوق.

هل يمكن تقييم مشروع لم يكتمل بعد؟

نعم. يمكن تقييم المشاريع والعقارات قيد التطوير باستخدام الأساليب المناسبة لطبيعة الأصل وغرض التقييم والبيانات المتاحة.

هل قيمة الأعمال المنجزة تساوي المبلغ الذي تم إنفاقه؟

ليس بالضرورة. التكلفة التاريخية والقيمة السوقية مفهومان مختلفان، لذلك قد تكون القيمة التي أضافتها الأعمال أعلى أو أقل من تكلفتها.

هل يؤثر تأخر المشروع على قيمة التقييم؟

نعم، قد يؤثر إذا تسبب في ارتفاع تكاليف الاستكمال أو التمويل، أو زيادة المخاطر، أو تأخير الإيرادات، أو تغير ظروف السوق.

متى يجب إعادة تقييم المشروع؟

قد تكون إعادة التقييم مناسبة عند حدوث تغير جوهري في نسبة الإنجاز، أو التكاليف، أو الجدول الزمني، أو ظروف السوق، أو عندما تكون هناك حاجة إلى قيمة محدثة لغرض مالي أو استثماري جديد.

الخلاصة

لا يعتمد تقييم المشاريع تحت الإنشاء على نسبة الإنجاز وحدها، وإنما على قراءة متكاملة لحالة المشروع في تاريخ التقييم، تشمل ما تم تنفيذه، وقيمته عند الاكتمال، والتكاليف والمدة المتبقية، والتمويل، والمخاطر، وظروف السوق.

ولهذا يمكن أن تختلف قيمة مشروعين بصورة كبيرة حتى لو كانا في مرحلة إنجاز متقاربة.