يُعدّ تقييم العقار خطوة أساسية في عمليات البيع والشراء والتمويل العقاري، وهو العنصر الذي تعتمد عليه البنوك والمستثمرون وأصحاب الشركات لاتخاذ قرارات مالية دقيقة. ومع التطور الكبير في السوق العقارية خلال السنوات الأخيرة، أصبح فهم طرق تقييم العقار أمرًا ضروريًا لكل من يرغب في دخول عالم العقار، سواء كان مشتريًا، بائعًا، مستثمرًا أو حتى مالكًا يرغب في معرفة القيمة الحقيقية لعقاره.

في هذا المقال ستتعرف على أشهر وأدق طرق تقييم العقار المستخدمة عالميًا ومحليًا، وكيف تُستخدم في المملكة العربية السعودية، وما هي أفضل طريقة للتقييم تبعًا لنوع العقار والغرض من التقييم.

---

1) طريقة المقارنة السوقية (Sales Comparison Approach) ل طرق تقييم العقار 

تُعد طريقة المقارنة من أكثر الطرق استخدامًا وانتشارًا خصوصًا في تقييم العقارات السكنية. تعتمد هذه الطريقة على مقارنة العقار المراد تقييمه بعقارات مشابهة تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة.

كيف تعمل هذه الطريقة؟

يقوم المثمّن العقاري بتحليل:

• موقع العقار

• مساحة الأرض

• مساحة البناء

• عدد الغرف ودورات المياه

• عمر العقار وجودة التشطيب

• الإطلالات والخدمات المحيطة

ثم يضيف تعديلات سعرية بسيطة (زيادة أو نقصان) بناءً على الفروقات بين العقار والعقارات المقارنة.

 متى تستخدم هذه الطريقة؟

• تقييم الشقق

• تقييم الفلل

• التقييم العقاري للبنوك

• تقييم المنازل لأغراض البيع

مميزاتها:

• دقيقة جدًا في المناطق النشطة

• سهلة الفهم للمشتري والبائع

• متوافقة مع متطلبات البنوك

---

2) طريقة الدخل أو العائد (Income Capitalization Approach)

تركّز هذه الطريقة على العائد المالي الذي يحققه العقار، وتُستخدم بشكل خاص في العقارات الاستثمارية.

كيف يتم تقييم العقار بطريقة الدخل؟

يتم حساب قيمة العقار وفقًا للمعادلة التالية:
قيمة العقار = صافي الدخل السنوي ÷ معدل الرسملة (Cap Rate)

متى تُستخدم هذه الطريقة؟

• تقييم العمائر المؤجرة

• تقييم المحلات التجارية

• تقييم المجمّعات الإدارية

• تقييم الفنادق والوحدات الاستثمارية

مميزاتها:

• مناسبة للمستثمرين

• تركز على الدخل الحقيقي

• دقيقة في العقارات التجارية

هذه الطريقة تعطي قيمة عادلة جدًا خصوصًا عندما تكون العقارات مؤجرة لمدة طويلة أو بعقود موثوقة.

---

3) طريقة التكلفة (Cost Approach)

تعتمد طريقة التكلفة على حساب تكلفة إعادة بناء العقار من جديد، ثم طرح قيمة الاستهلاك والتقادم.

كيف تتم الطريقة؟

1. حساب تكلفة البناء الحالية للمتر.

2. حساب تكلفة البناء الكاملة للمبنى.

3. طرح استهلاك وتلف المبنى بناءً على عمره.

4. إضافة قيمة الأرض حسب سعر السوق.

متى نستخدم طريقة التكلفة؟

• تقييم المدارس والمستشفيات

• تقييم المصانع والمستودعات

• تقييم العقارات الخاصة التي لا يوجد لها مقارنات

• عند تقييم العقار لأغراض التأمين

مميزاتها:

• دقيقة جدًا للمباني الجديدة

• تستخدم عندما لا تتوفر بيانات مقارنة

• تساعد في تقييم التكاليف الفعلية للبناء

---

4) طريقة القيمة المتبقية (Residual Method)

تُستخدم هذه الطريقة عادةً في تقييم الأراضي غير المستغلة أو المشاريع التطويرية قبل تنفيذها.

كيف تعمل؟

يحسب المثمّن قيمة الأرض بناءً على:

• قيمة المشروع المتوقع بعد البناء

• تكاليف التطوير

• هامش الربح المتوقع

متى تُستخدم؟

• تقييم الأراضي الخام

• تقييم المشاريع الاستثمارية قبل التنفيذ

• دراسة الجدوى العقارية

مميزاتها:

• ممتازة للمطورين العقاريين

• تساعد في اتخاذ قرارات الشراء للمشاريع الكبيرة

---

5) طريقة المؤشرات العقارية والبيانات الضخمة (Automated Valuation Models – AVM)

مع تطور التقنية، أصبحت بعض الشركات تعتمد على نماذج التقييم الآلي المبنية على البيانات والإحصائيات.

ما يميّز هذه الطريقة؟

• سرعة عالية

• تحليل آلاف البيانات في وقت قصير

• تقديرات مبدئية قبل التقييم اليدوي
  لكنها لا تغني عن المثمّن المرخّص خصوصًا في السعودية.

---

كيف تختار أفضل طريقة تقييم للعقار؟

يختلف نوع التقييم بحسب الغرض من التقييم، فمثلًا:

• شراء عقار سكني: الأفضل طريقة المقارنة.

• استثمار طويل المدى: الأفضل طريقة الدخل.

• مشروع جديد أو أرض خام: الأفضل طريقة القيمة المتبقية.

• عقار خاص أو مدرسة/مستشفى: الأفضل طريقة التكلفة.

وعادةً يقوم المثمن العقاري المعتمد باستخدام أكثر من طريقة للوصول إلى قيمة عادلة ودقيقة.

---

أهمية التقييم العقاري في السعودية

تفرض معظم البنوك والجهات الرسمية في المملكة العربية السعودية وجود تقييم عقاري معتمد قبل:

• تمويل شراء عقار

• بيع أو شراء عقار استثماري

• نقل الملكية

• تقييم الضمانات

كما أن الجهات المقيمة تعتمد على معايير الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين (تقييم) لضمان أعلى درجات الدقة والحيادية.

---

طرق تقييم العقار الخلاصة: كيف تحصل على تقييم عقاري دقيق؟

للحصول على أفضل نتيجة، يجب أن يتم التقييم عبر جهة معتمدة تمتلك:

• خبرة واسعة في السوق

• معرفة بأنواع التقييم

• القدرة على دمج أكثر من طريقة

• التزام بمعايير الهيئة السعودية للمقيمين

وهنا يأتي دور شركة القيمة المثلى للتقييم العقاري التي تقدم تقارير دقيقة ومعتمدة للبنوك والمستثمرين والأفراد، باستخدام أحدث أساليب التثمين.

---